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“老旧小区加装电梯”需要弄清楚的几件事

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行业新闻

2022-11-11 17:32:57

来源:长沙顺新电梯有限公司

       自动扶梯、电梯已经广泛被用于商场、酒店、机场、车站、小区等公共场所,并且已经成为公共交通系统的重要组成部分,每天都有上亿人次使用电梯。2019年7月,住房和城乡建设部有关负责人在国务院新闻办举行的政策吹风会上鼓励有条件的地方加装电梯。各省、自治区、直辖市和部分市县分别制定了有关既有住宅加装电梯的指导意见或具体实施办法,明确了政策和相关要求,规范了审批流程和配套监管服务。
       政府的政策支持,老龄化时代来临的现实需要,多数老旧小区对电梯加装已是迫在眉睫,然而,在实际操作的过程中,此事往往容易成为邻里之间矛盾的导火索,因此,在长沙旧楼加装电梯前,业主们应当保持清醒理性的头脑,在平等、协商、自愿、公平的原则下弄清楚以下几件事。

No.1   “一票否决权”问题
       立足于业主的权益保护和平等自愿原则,《民法典》293条:“建造建筑物的,不得违反有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风,采光和日照。”如果加装电梯有违此规定且相邻业主明确不同意的,则不能安装。同时因为加装电梯属“新建”(从无到有)工程项目,并非《民法典》第287条一款第七项:“改建、重建建筑物及附属设施”(改变原有建筑物形状或推倒原有建筑物并重新建设),因此也不适用相关“三分之二以上”、“四分之三以上”的规定。并且,工程建设项目施工规范,须到当地城建和规划部门办理相关手续。该问题的核心是,只要有相关业主不同意或反对安装,则后续事项便无法展开。
No.2   产权归属问题
      这个问题相对简单明了,因为装电梯是业主的自主行为,资金由业主共筹,所以,产权自然属本单元全体业主共有。既然产权归全体业主共有,那么,由此产生的所有的责任、义务和利益也自然由全体业主共同承担和享有。
No.3   责任问题
       责任至少包括两个方面,一是加装电梯因施工设计、质量和施工过程中造成的以及以后运行当中出现的房屋结构损坏。二是电梯运行当中出现的倾斜、倒塌、漏电、冲顶、落底、被困等造成的人身伤害。施工过程中造成的损坏责任可以在安装合同中明确由施工方承担,运行过程中的责任是全体业主筹资购买责任险,还是业主自行承担?业主们有没有能力承担?电梯使用若干年后出现的房屋损坏,比如地基下沉,墙体开裂等责任由谁来承担?如何划分责任归属?业主需要在事前协商拟定方案。
No.4   安装与费用的分摊问题
       依据《民法典》第278条、第283条和第302条规定,能不能装电梯,可以协商解决,也可以按照本单元各业主专有部分的“占比”面积和“占比”人数表决决定;建设费用分摊、收益分配可以协商约定,没有约定或约定不明确的,按照各业主专有部分面积“占比”确定;管理费用和其他负担的分摊,可以协商约定,没有约定或约定不明确的,按份共有人按照其份额负担(非等额负担),共同共有人共同负担(等额负担)。
No.5  用益物权的保护问题
       加装电梯后,必然是高层房屋增值受益,低层房屋贬值受损。这里又涉及《民法典》中“用益物权”的概念,依据第352条规定,各业主作为本单元共有建设用地使用权人,其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属使用权人共有。   
       也就是说,在本单元业主共有的建设用地上(无论其大小都可以用价值衡量的),新建的不动产——电梯,实际上只是被部分业主占有、使用并收益(较高层出售后收益更为可观),而另一部分共有建设用地使用权人却既不占有、也不使用电梯,既不能分享收益的好处,还要赔上自身权益的损失。对这部分业主来说,这样的结果显然是不公平的,也是不符合《民法典》第353条规定的,理应公平协商并平衡,这就需要在上述问题中为低层住户寻找弥补损失的方法,或接受补偿,或少分担责任。
No.6   共有权益的处置
       按照《民法典》第303条、第304条、第305条和第353条规定,按份共有人可以随时请求对其享有的共有不动产或者动产进行分割(比共同共有人享有更优越的权利);难以分割或者分割后会减损价值的,可以请求对其取得的价款进行分割;按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额;建设用地使用权人有权将使用权转让、互换、出资、赠与或抵押。

       也就是说,不同意安装电梯或者不使用、不占有电梯的业主,有权对因电梯安装占用的共有部分(当然包括走廊、建设用地使用权等)和增值收益部分,提出分割、转让、互换等要求。即:将自己占有的共有部分的权益有偿出让给需要安装、占有和使用电梯的业主,以公平、合理地保护每位业主的合法权益。

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